1. Qu’est-ce que le droit de préemption ?
Le droit de préemption permet à une commune d’acquérir en priorité un terrain ou un bien immobilier mis en vente. Cette prérogative est motivée par l’intérêt général, en vertu de l’article L 300.1 du Code de l’Urbanisme. Pour qu’une commune puisse exercer ce droit, elle doit justifier d’un projet répondant à des objectifs liés à l’aménagement du territoire.
Avant de vendre votre bien, il est crucial de vérifier l’applicabilité de ce droit dans votre secteur. Cela se fait principalement en consultant le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune. La présence de ce document détermine la possibilité pour une commune de préempter. Ainsi, prendre le temps de l’examiner peut vous éviter de désagréables surprises.
2. Droit de préemption : mon bien est-il concerné ?
Avec la loi ALUR mise en vigueur en mars 2017, le champ d’application du droit de préemption s’est élargi. Désormais, il s’applique notamment aux :
- Lots de copropriété situés en zone de préemption
- Ventes de la majorité des parts d’une SCI
- Immeubles construits depuis au moins quatre ans
- Donations entre ascendants et descendants jusqu’au 6ème degré, ainsi qu’en cas de mariage ou de PACS.
Pour savoir si votre bien est concerné, le notaire doit vérifier la présence d’un droit de préemption avant la vente. Si votre propriété se situe dans une zone préemptable, vous serez amené à remplir une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA), considérée comme une offre de vente à la mairie. Celle-ci dispose d’un délai de deux mois pour exprimer son intention d’exercer son droit.
3. Droit de préemption abusif : quelles solutions pour se défendre ?
Il arrive que des vendeurs se sentent lésés par l’exercice du droit de préemption, considérant cela comme abusif. Cela peut survenir lorsque la commune privilégie certains acquéreurs ou des promoteurs au détriment de la transparence.
Vous disposez de plusieurs recours pour contester une décision de préemption :
- Contestation auprès du tribunal administratif : Si vous estimez que l’exercice du droit de préemption ne repose pas sur un intérêt général, vous pouvez saisir le tribunal administratif pour contester la décision. Le délai pour agir est de deux mois à compter de la notification.
- Contestation du prix proposé : Si le prix que vous propose la mairie est considérablement inférieur à celui initialement négocié, vous avez la possibilité de le faire valoir. Une phase de négociation s’avère souvent utile, surtout si vous vous faites accompagner par un avocat. En cas d’impasse, la mairie devra alors saisir un juge pour que ce dernier fixe le prix de la vente.
Une fois que le prix est déterminé, il est impératif que la mairie libère les fonds dans un délai de quatre mois. En l’absence de ce processus, vous pouvez librement vendre votre bien.
Il est également important de noter que même après la vente, vous avez un droit de regard pendant cinq ans. Cela signifie que vous pouvez vérifier que la mairie a réellement poursuivi l’intérêt général lié à l’exercice de son droit de préemption. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez demander la rétrocession de votre bien.
Conclusion
Gérer la préemption suppose d’être informé sur vos droits et en ayant recours à l’expertise d’avocats spécialisés en droit immobilier, vous augmentez vos chances de défendre vos intérêts efficacement.
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